Риэлтор не равно юрист!
  Как правило, риэлтор в большей степени отвечает за выгодную куплю-продажу, за удобный и правильный процесс заключения договора купли-продажи. Грамотный риэлтор может быстро и качественно подобрать нужную Вам недвижимость, помочь оформить ипотеку, сопроводить сделку купли-продажи, но даже риэлтор с юридическим образованием, не является, как правило, практикующим юристом, поэтому не знает всех рисков оспаривания сделок в суде. Проверку чистоты сделки лучше доверить профильному юристу, особенно если объектом купли-продажи является земельный участок.
  Для оценки земельного участка крайне недостаточно наличие только сведений из ЕГРН. По сведениям выписки из ЕГРН и данным публичной кадастровой карты невозможно сделать достоверный вывод - разрешено ли строительство на данном земельном участке. Для этого необходимо изучать документацию по территориальному планированию и градостроительному зонированию, а разбираются в ней только профильные специалисты.
  Кроме того, бывают сложные сделки с недвижимостью, которые зарегистрировать в заявительном порядке не имеется возможности, и требуется судебный процесс.
Юрист имеет к сделке нейтральное отношение, его задача - независимая правовая экспертиза.
  Юрист не занимается подбором земельных участков/объектов недвижимости, этим занимаются риэлторы. Если Вы уже выбрали земельный участок/объект недвижимости, то обращайтесь к профессиональному юристу за проверкой объектов сделки, собственника, выявлением рисков оспаривания сделки, составлением договора купли-продажи, полным сопровождением сделки до регистрации права собственности и дальнейшего юридического сопровождения строительства на земельном участке.

   Данная проблема решается установлением сервитута на соседний земельный участок/участки.
   Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Такое пользование, как правило, является платным. Устанавливается сервитут по соглашению сторон или на основании решения суда и подлежит регистрации.
   Часто данная проблема возникает в жилых комплексах при нахождении дорог и проездов на земельных участках, находящихся в частной собственности. Такую ситуацию необходимо решать комплексно, изучив историю образования конкретного ЖК.

   Целевое назначение земельных участков — это разделение земельных участков по категориям и видам разрешенного использования (далее – ВРИ).
   Сведения о целевом назначении земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, информацию из которого можно получить путем запроса выписки, а также в правоустанавливающих документах на конкретный земельный участок.
   Действующее законодательство предусматривает семь категорий земель:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли населенных пунктов;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.
   Изменение категории земельного участка, как правило, но не всегда, осуществляется путём внесения изменений в генеральный план муниципального образования.
   Любой вид разрешенного использования из основных, предусмотренных градостроительным зонированием территории, выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Вспомогательный ВРИ идет в дополнение к основному, устанавливать его не требуется.
В отличие от основных и вспомогательных ВРИ, разрешение на условно-разрешенный вид использования выдает местная администрация после проведения публичных слушаний. Самостоятельно выбрать такой вид нельзя.
   Установить вид разрешённого использования, не предусмотренный градостроительной документацией территории, невозможно. Но всегда можно попробовать внести изменения в такую документацию. Данный процесс длительный и не имеет гарантий положительного результата, потому что внесение изменений в генеральный план и/или правила землепользования и застройки это право, а не обязанность, муниципальных и государственных органов (за редким исключением).

   Налог на земельный участок рассчитывается по определенной ставке от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января календарного года, который является налоговым периодом. Для только созданных участков используют кадастровую стоимость, установленную на момент внесения объекта в ЕГРН.
   Все ставки по земельному налогу, действующие в муниципальном образовании, можно найти на сайте налоговой. Если ставки в пределах муниципального образования не утверждены, то налоги рассчитываются по ставкам в 0,3% и 1,5%:

• 0,3% - сельскохозяйственные земельные участки; занятые жильем и объектами инженерной инфраструктуры; приобретенные для жилищного строительства; ограниченные в обороте из-за использования в обороне, безопасности и таможенной деятельности;
• 1,5% - для остальных земельных участков.

 Узнать кадастровую стоимость можно:

• на сайте Росреестра;
• из выписки ЕГРН;
• с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
• на публичной кадастровой карте.

   Соответственно, чтобы снизить налог на земельный участок, нужно уменьшить его кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость сильно выше рыночной стоимости земельного участка, то ее можно снизить путём оспаривания.
   Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка зависит от вида разрешённого использования земельного участка, поэтому она может быть снижена путём изменения вида разрешенного использования.
   Некоторые владельцы земельных участков имеют возможность не платить налог с шести соток площади своего земельного участка. Категории налогоплательщиков, имеющих право на данный налоговый вычет, указаны в п. 5 ст. 391 Налогового кодекса РФ.
   Так, например, право на налоговый вычет имеют:
- граждане с первой или второй группой инвалидности, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
- пенсионеры;
- лица с тремя и более несовершеннолетними детьми и др.
   Местным законодательством может быть предусмотрено освобождение от уплаты земельного налога и другим категориям налогоплательщиков. Информацию об этом можно уточнить в Сервисе налоговой службы.
   Если у налоговой инспекции есть сведения о праве на льготу, ее предоставят по умолчанию. Однако стоит подстраховаться и подать в налоговую заявление на льготу с предоставлением подтверждающих документов.

   Любой гражданин имеет право взять в аренду землю, которая находится в государственной собственности.
   Информацию о предстоящих аукционах по продаже права аренды земельных участков можно найти в местных газетах и на сайте муниципалитета. Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов Российской Федерации www.torgi.gov.ru. Также, недавно появилась возможность просматривать земельные участки, выставленные на аукцион, прямо на публичной кадастровой карте.
   Арендовать можно и невостребованную территорию. Для её оформления необходимо обратиться к кадастровому инженеру для составления схемы расположения земельного участка и передать её на согласование.
   Со случаями предоставления земельного участка без торгов можно ознакомится в Приказе Минэкономразвития России от 12.01.2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».
   В случае возникновения сомнений в законности отказа администрации в предоставлении земельного участка обращайтесь за консультацией.

   Заинтересованное лицо имеет право обжаловать решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, если, по мнению этого лица, такое решение нарушает его права.
   Оспаривать решение Росреестра лучше сразу после приостановления регистрации, не дожидаясь отказа.
   До принятия действий по оспариванию стоит предпринять попытку устранения замечаний регистратора путем направления необходимых документов и дополнительных пояснений в регистрационное дело.
   Далее возможны варианты обжалования решения:
- обжаловать действия регистратора вышестоящим сотрудникам;
- подать жалобу в апелляционную комиссию Росреестра. Если приостановка связана с кадастровым учетом, то подача такой жалобы до обращения в суд является обязательной (ст. 26.1 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
   Если все-таки был получен отрицательный ответ, то лучше всего обратиться за помощью к профильному юристу для правильной оценки ситуации, выявления нарушения со стороны регистрирующего органа, и принятия решения об обжаловании приостановления/отказа в регистрации прав или осуществлении кадастрового учета в судебном порядке.

   На землях населённых пунктов дома можно строить на участках со следующими видами разрешённого использования:

• ЛПХ – личное подсобное хозяйство
• ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

   На землях сельскохозяйственного назначения дома можно строить на земельных участках с видом разрешенного использования: Ведение садоводства (ранее садовые земельные участки, под дачное строительство и тп.).

   Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 02.07.2021 N 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» допускаются строительство и эксплуатация одного жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения, используемого КФХ для осуществления своей деятельности. Законом определены требования к такому жилому дому:
- количество этажей не более трех,
- общая площадь не более пятисот квадратных метров
- площадь застройки не более 0,25 % от площади земельного участка.
   При этом, законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ для осуществления своей деятельности.
   На территории Московской области такое строительство не разрешено (Закон Московской области № 64/2022-ОЗ от 25.04.2022 года).
   Следует учитывать, что нужный вид разрешённого использования земельного участка не является определяющим фактом, что строительство на участке возможно. Например, строительство на земельном участке с нужным ВРИ может быть запрещено в случае нахождения такого земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории.

   Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
   Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

   В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
   Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
   Способы легализовать самовольную постройку:
- получить официальное разрешение на строительство;
- признать право собственности в судебном порядке в соответствии с п. 3. ст. 222 ГК РФ;
- получить решения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии города Москвы) о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании п. 3.2 ст. 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы).

   Собственники земельных участков могут увеличить их площадь с помощью уточнения границ участка (межевания). Это возможно, если земельный участок имеет кадастровый номер, но его границы не установлены (нет сведений о координатах точек границ). В таком случае следует провести процедуру по уточнению сведений о местоположении границ и площади своего земельного участка. Границы участка также можно уточнить, если при предыдущем межевании была допущена кадастровая ошибка.
   Увеличить участок можно, выкупив на торгах заброшенный участок, если он прилегает к имеющемуся. В случае, когда у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность муниципального образования. После этого земельный участок вместе с недвижимостью можно приобрести на торгах в собственность или в аренду.
   Один из возможных способов увеличить земельный участок — это перераспределение, то есть образование земельного участка в новых границах путем присоединения к существующему участку части смежного земельного участка. Часто его называют «прирезкой», хотя в законодательстве такого термина не существует. Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности.
   Оформление перераспределения условно можно разделить на несколько этапов:
1.  Перед началом перераспределения необходимо выяснить возможно ли оформить перераспределение:
- площадь нового земельного участка не должна превышать предельные максимальные размеры (в каждом регионе они свои);
- на участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц;
- участки не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте, не должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;
- участок не должен быть предметом аукциона;
- целевое назначение участков должно быть одинаковым;
- отсутствие других причин отказа, ознакомиться с которыми можно в Административном регламенте предоставления данной государственной услуги, утвержденном на местном уровне.
2. Подать заявление на Перераспределение земель и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, с приложением схемы расположения земельного участка. Заявление можно подать электронно или через МФЦ.
3. Подготовить межевой план земельного участка и поставить участок на кадастровый учет.
4. Заключить соглашение о перераспределении и оплатить стоимость присоединяемой земли.
5. Зарегистрировать право собственности на земельный участок.

   В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2021 N 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» допускаются строительство и эксплуатация одного жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения, используемого КФХ для осуществления своей деятельности.
Законом определены требования к такому жилому дому:
- количество этажей не более трех,
- общая площадь не более пятисот квадратных метров
- площадь застройки не более 0,25 процента от площади земельного участка.
   При этом, законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ для осуществления своей деятельности.
   На территории Московской области такое строительство не разрешено (Закон Московской области № 64/2022-ОЗ от 25.04.2022 года).